Bu çalışmanın amacı konut sektörünü ve sektöre yönelik hukuki düzenlemeleri tarihsel bir süreçte değerlendirmektir. Bu değerlendirmede sektör açısından önemli olaylar ve ekonomik veriler kullanılmıştır. Türkiye’de sektörün ön plana çıkan ilk özelliği hanehalklarının konut mülkiyeti konusunda sahipliği tercih etmesidir. Konutların çoğu özel girişimciler tarafından yapılmaktadır ve bedelleri bireysel gelirlere göre oldukça yüksektir. Bu temel özellikler nüfus artışı ve kentleşme hızı nedeniyle birçok dönemde sürdürülemez hale gelmiş ve kamu otoritesi için müdahale alanları yaratmıştır. Bu çalışmada sektörün deneyimi dört ana dönemde incelenmektedir. 1923-50 arası başkentin kentleşme hızının, hanehalklarının düşük gelir düzeyinin ve ilk gecekonduların etkilerinin gözlendiği yılardır. Bu yıllarda başkent Ankara için düşünülen çözümler sonraki yıllarda tüm ülke için şablon olarak kullanılmıştır. 1950-80 arasında da Türkiye’nin genelinde kentleşme hızı artmış ve konut ihtiyacı yaygınlaşmıştır. Bu dönemin ilk yıllarında Kat Mülkiyeti Kanunu, planlı kalkınma yıllarında ise, yapı kooperatifleri ve yapsatçılıkla biçimlenen girişimcilik, dönemin konut sektörünü de şekillendirmiştir. 1980’den sonra ise ekonomik ve siyasi krizler ortamında artan konut ihtiyacı toplu konutların desteklenmesini hedefleyen bir fon olan Toplu Konut Fonuna ve onu yönetecek Toplu Konut İdaresine (TOKİ) yol açmıştır. 1990’larda İdare, rant kollama faaliyetlerinin hedefi haline gelince yetkileri azaltılmıştır. Bununla birlikte yaşanan iki büyük depremden sonra kentlerin yenilenmesi amacıyla ihtiyaç duyulan kamu otoritesi TOKİ’nin yeniden yetkilendirilmesine neden olmuştur. Sonuç olarak bu çalışma, bu tarihsel sürecin tamamı hakkında özet bir bakış açısı sunarken günümüzde ulaşılan noktayı konut üretimi ve konutların niteliklerinin gelişmi verileri ile birlikte yorumlamaya çalışmaktadır.

The aim of this study is to evaluate the housing sector and the legal regulations for the sector in a historical process. This assessment was also supported by important events and economic data for the sector. The first prominent feature of the sector in Turkey is that households prefer ownership over residential property. The first prominent feature of the sector in Turkey is that households prefer ownership on residential property. Most of the houses are built by private entrepreneurs and their costs are quite high compared to individual incomes. These fundamental features have become unsustainable in many periods due to population growth and urbanization rate and have created areas of intervention for public authority. Between 1923-50, the high urbanization rate of the capital, the low-income level of the households and the effects of the first slums (gecekondu) were observed. The solutions produced for the capital Ankara in these years were used as a template for the whole country in the following years. Between 1950 and 1980, the rate of urbanization increased in Turkey and the need for housing became widespread. In the first years of this period, entrepreneurship was shaped by the Condominium Law, and in the planned development years, by building cooperatives and yapsatçılık (build and sell business). After 1980, the increasing need for housing in the environment of economic and political crises led to the Mass Housing Fund that aims to support mass housing and to the Mass Housing Administration (TOKİ) to administer it. In the 1990s, the Administration became the target of rent-seeking activities. This resulted in the reduction of their powers. However, after two major earthquakes in 1999, a public authority was needed for the renewal of cities. This led to the reauthorization of TOKİ. As a result, this study tries to interpret the point reached today, while presenting a brief perspective on the whole of this historical process.